DPH při prodeji nemovitosti od 1. 7. 2025: 23 měsíců, první dodání a podstatná změna
Stručně: Od 1. 7. 2025 se u plátce DPH povinně zdaňuje pouze první dodání dokončené nemovité věci uskutečněné do konce 23. kalendářního měsíce následujícího po měsíci jejího dokončení – případně po pozdější podstatné změně. Další dodání může být osvobozeno už v průběhu této lhůty.
Jak se nový časový test počítá
Nové pravidlo nahradilo původní pětiletý test. Měsíc, ve kterém byla nemovitost dokončena, se do lhůty nepočítá. Pokud například první kolaudační rozhodnutí nabyde právní moci v říjnu 2025, doba 23 kalendářních měsíců skončí 30. září 2027. První dodání do tohoto data je zdanitelné; pozdější dodání je zpravidla osvobozené.
Co znamená „první dodání“
Rozhodující je pořadí dodání konkrétní nemovité věci, nikoli to, zda ji prodává její první nebo další vlastník. Pokud tedy developer prodá dokončenou stavbu a nový vlastník ji ve stejné lhůtě prodá znovu bez podstatné změny, jde už o druhé dodání, které může být osvobozené od DPH.
Podstatná změna může test spustit znovu
Podstatnou změnou je stavební zásah, jehož cílem je změnit využití nemovitosti nebo podmínky jejího obývání, pokud skutečné náklady bez DPH vynaložené prodávajícím přesáhnou 30 % základu daně při bezprostředně následujícím prodeji – zpravidla tedy prodejní ceny bez DPH.
- Náklady jedné stavební akce se sčítají.
- Běžná pravidelná údržba podstatnou změnou není.
- Náklady předchozích vlastníků se nezohledňují.
- Limit musí být překročen: přesně 30 % nestačí.
Příklad
Plátce zrekonstruuje rodinný dům za 15 mil. Kč bez DPH a následně jej prodá za 40 mil. Kč bez DPH. Náklady představují 37,5 % prodejní ceny. Jestliže rekonstrukce změnila podmínky obývání, jde o podstatnou změnu. První prodej uskutečněný do 23 kalendářních měsíců po jejím dokončení bude zdanitelný. Při nákladech 12 mil. Kč by podíl činil přesně 30 % a samotný hodnotový test by splněn nebyl.
Co si před prodejem ověřit?
- Datum prvního dokončení nebo kolaudace,
- počet předchozích dodání po dokončení či podstatné změně,
- datum dokončení rekonstrukce a její skutečné náklady,
- zda osvobozený prodej nevyvolá úpravu dříve uplatněného odpočtu DPH.
Každou transakci je proto nutné posoudit podle jejího konkrétního průběhu. Zákon také umožňuje za stanovených podmínek zvolit zdanění i tam, kde by jinak bylo dodání osvobozené.