Pronajímám byt na Slovensku a žiju v Česku. Kde zdaním nájem?

Jsem Slovák, už několik let žiju a pracuju v Brně a jsem daňovým rezidentem Česka. V Žilině mám byt, který dlouhodobě pronajímám. Nájem jsem přiznal na Slovensku, daň jsem zaplatil a mám o tom potvrzení. Musím nájem uvést i v českém přiznání? A jak se mi slovenská daň započítá?

Ano. Jako český daňový rezident uvedete slovenský nájem i v českém přiznání. Daň z příjmů zaplacenou na Slovensku si můžete započíst proti české dani, nejvýše však do částky české daně připadající na slovenské příjmy.

Proč se nájem řeší v obou zemích?

Podle článku 6 česko-slovenské smlouvy o zamezení dvojímu zdanění může Slovensko zdanit příjem z nájmu bytu, který leží na jeho území. Česko jako stát vaší daňové rezidence zahrnuje do zdanění vaše celosvětové příjmy. Dvojí zdanění se řeší prostým zápočtem podle článku 22 smlouvy a § 38f zákona o daních z příjmů.

Vycházíme z toho, že jste českým daňovým rezidentem i podle smlouvy. Pokud vás za rezidenta považují obě země, článek 4 smlouvy posuzuje nejprve stálý byt a při stálém bytě v obou státech středisko životních zájmů.

Jak vypočítám příjem z nájmu pro české přiznání?

U běžného dlouhodobého nájmu bytu mimo obchodní majetek vyplníte Přílohu č. 2, oddíl pro příjmy podle § 9. Vezmete přijaté nájemné a výdaje vypočtete podle českých pravidel. Uplatníte buď prokazatelné daňové výdaje, nebo výdajový paušál ve výši 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč za všechny příjmy podle § 9 dohromady. Pokud pronajímáte i byt v Česku, do tohoto oddílu zahrnete oba nájmy a zvolený způsob uplatnění výdajů použijete pro všechny příjmy podle § 9.

Částky v eurech přepočtete na koruny podle § 38. Pokud nejste účetní jednotkou, můžete použít jednotný kurz za dané období nebo příslušné denní kurzy ČNB. V jednom zdaňovacím období tyto metody nekombinujte. Pokud jste na Slovensku využil osvobození části příjmů z nájmu do 500 EUR, do českého výpočtu vstupuje nájemné před tímto slovenským osvobozením.

Kam zapíšu daň, kterou jsem už zaplatil na Slovensku?

V Příloze č. 3 vyberete Slovensko. Pokud je nájem vaším jediným slovenským příjmem, na který se vztahuje zápočet, uvedete tyto údaje v korunách.

• Řádek 321 – přijaté nájemné ze slovenského bytu před odečtením výdajů.
• Řádek 322 – výdaje připadající na slovenský nájem podle českých pravidel.
• Řádek 323 – daň z příjmů skutečně zaplacená na Slovensku v souladu se smlouvou.

K přiznání přiložte potvrzení slovenského správce daně o zaplacení. Na řádku 326 se jako zápočet uplatní zaplacená slovenská daň, nejvýše však do českého limitu vypočteného na řádku 325.

Příklad s výdajovým paušálem

Po přepočtu na koruny jste na nájemném přijal 120 000 Kč. Paušální výdaje činí 36 000 Kč, takže do českého dílčího základu daně z nájmu vstoupí 84 000 Kč. Pokud podle celkového výpočtu na slovenský nájem připadá česká daň 12 600 Kč a na Slovensku jste zaplatil 16 000 Kč, v českém přiznání započtete 12 600 Kč. Zbývajících 3 400 Kč už zápočtem českou daň nesníží.

Právní předpisy a užitečné odkazy

• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, zejména § 2, § 9, § 38 a § 38f.
• Smlouva mezi Českou republikou a Slovenskou republikou o zamezení dvojímu zdanění, č. 100/2003 Sb. m. s., články 4, 6 a 22.
• Finanční správa ČR – daňové tiskopisy a pokyny k přiznání
• Finančná správa SR – osvobození příjmů z nájmu nemovitostí
• Daně pro lidi – původní dotaz z praxe

Právní stav ověřen k 15. listopadu 2026.